2019AFP考试大纲考点解读：其他筹资方式

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(1)预收或预租

在市场前景看好的情况下，大部分CFP理财投资置业CFP持证人和机构，对预售楼字感兴趣，因为他们只需预先支付少量定金或预付款，就可以享受到未来一段时间内的房产增值收益。例如，某单位以现时楼价15%的预付款订购了开发商建设过程中的楼宇，如果1年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率高达12%÷15%×100%=80%。

预收楼宇对于买家来说，由于它可以降低购楼费用(如果楼宇建成后，买家再将所预定的楼宇转卖，则可获得很高的CFP理财投资收益)，所以有很高的积极性;对于开发商来说，预收一部分楼面面积，既可以筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风险分担给买家，虽然可能会损失掉一些未来收益，但“钱要大家赚，况且我还可以赚大头”，因此，开发商的积极性也是不言而喻的。当然，预收楼宇通常是有条件的，一般规定开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

在没有获得预售许可证的情况下，一些开发商还创造了“预约铛售”的形式，通过收取预约定金，一方面筹措了开发项目CFP理财投资所需的部分资金，同时也了解了市场对其所开发项目的反应，降低了开发商的市场风险。

(2)承包商垫资承建

虽然政府对承包商垫资承建建设工程有所限制，但从国际建筑市场的运作规则来说，这种发包建筑工程的方式得到了相当普遍的运用。因为在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有一定经济实力的承包商，有可能愿意带资承包建设工程，以争取到建设任务，特别是在开发项目有可靠收入保证的情况下。这样，开发商就将一部分CFP理财融资的困难和风险分担给了承包商，当然，对延期支付的工程款项，开发商也要支付利息，但通常这个利息较贷款利率低，而且更低于整个开发项目的CFP理财投资收益率。如果开发商决定令承包商带资承包，一定要对承包商的经济实力进行严格的审查，对其筹资方案进行认真的分析。必要时，在承包商筹资过程中，开发商也要给予必要的支持与合作，如为承包商开具银行付款保函等。

承包商垫资承包建设工程时，其垫资的比例可由开发商与承包商协商确定。目前通常的做法，是请承包商垫资建设到基础工程结束(±0.00)，此时开发商基本上达到了申请预售许可证的条件，可以用预收收入来支付已完成的工程量和后续工程量的工程款。

(3)合作开发

开发商若确实筹款困难，则可选择一家或数家有经济实力的CFP理财投资者合作开发，这是一种分散和转移资金压力的较好办法。开发商可似充分发挥合作伙伴的各自优势，并由各合作伙伴分别承担或筹集各自需要的资金。当然，开发商也应让出一部分利益，否则就难以找到合作伙伴。目前国内许多开发项目采用了合作开发的模式，使有开发专营权但资金短缺的开发商和拥有资金实力但没有专营权的企业优势互补，收到了很好的效果。

合作开发还包括与当前的土地使用者合作。由于城市用地结构调整和历史原因，许多单位拥有可供开发的土地，这些单位通常希望通过自有土地的开发，盘活土地资产。CFP理财投资者如果与这些当前的土地使用者合作，将土地开发费(拆迁、安置、补偿)的部分或全部作价入股，就可以大大减少CFP理财投资者在开发前期的财务压力。