2019年注册会计师考试《经济法》试题每日一练（5.7）

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(本小题13分。)2011年9月8日，甲公司与乙公司订立合同，以每台30万元的价格购买20台货车。双方约定，甲公司应在乙公司交货后半年内付清全部货款，并以甲公司通过划拔方式取得的某建设用地使用权提供抵押担保。甲乙双方办理了抵押登记。10月12日，乙公司交付了20台货车，次日，甲乙双方办理了货车所有权登记。

2011年11月，甲公司在已设定抵押的土地上开始建造办公楼，2012年6月建成。2012年8月，甲公司以该办公楼作抵押，从丙银行贷款300万元，期限为6个月。甲丙双方办理了抵押登记。

2012年1月26日，甲公司将20台货车出租给丁公司，每台月租金1万元，租期3年，但甲丁双方未签订书面租赁合同。由于资金周转困难，甲公司于2012年10月10日以每台20万元的价格将20台货车卖给戊公司，并向丁公司告知了货车所有权转移的事实。

戊公司受让货车后，通知丁公司向自己缴纳租金，丁公司主张：戊公司并非出租人，无权向其收取租金;甲公司侵害了其优先购买权，应承担相应责任。戊公司催收租金无果，遂通知丁公司解除租赁合同，要求其立刻交回货车。

甲公司未按期向乙公司支付购车款，乙公司遂提起诉讼，并主张实现抵押权。在强制执行过程中，甲公司已设定抵押的建设用地使用权连同地上的办公楼共拍卖得款1200万元，其中办公楼的对应价款为350万元。土地管理部门提出，应从拍卖款中优先补缴650万元的土地出让金。丙银行则主张对拍卖款中办公楼的对应价款享有优先受偿权。

要求：

根据上述资料，回答下列问题。

(1)甲公司何时从乙公司处取得货车所有权?并说明理由。

(2)甲公司与丁公司的货车租赁合同是否因未采用书面形式而无效?并说明理由。

(3)戊公司是否有权要求丁公司支付租金?并说明理由。

(4)戊公司是否有权要求丁公司立刻交回货车?并说明理由。

(5)丁公司是否对货车享有优先购买权?并说明理由。

(6)土地管理部门是否有权要求从拍卖价款中优先补缴650万元土地出让金?并说明理由。

(7)乙公司在实现抵押权时享有优先受偿权的金额是多少?并说明理由。

【答案】(1)甲公司于2011年10月12日取得货车的所有权。根据规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，仍以交付为要件，但未经登记，不得对抗善意第三人。

(2)甲公司与丁公司的货车租赁合同不因未采用书面形式而无效，但应视为不定期租赁。根据规定，租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式;当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

(3)戊公司有权要求丁公司支付租金。根据“买卖不破租赁”制度，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在本题中，原租赁合同对承租人丁公司和新出租人戊公司继续有效，戊公司有权要求丁公司支付租金。

(4)戊公司无权要求丁公司立刻交回货车。根据规定，对于不定期租赁，出租人或者承租人均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在本题中，出租人戊公司应当在合理期限之前通知承租人丁公司，无权要求“立刻”交回。

(5)丁公司对货车不享有优先购买权。根据规定，“房屋”租赁的承租人享有优先购买权。本题是货车租赁，承租人不享有优先购买权。

(6)土地管理部门有权要求从拍卖价款中优先补缴650万元土地出让金。根据规定，拍卖“划拨”的国有土地使用权所得的价款，应当首先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。

(7)乙公司在实现抵押权时享有优先受偿权的金额是200万元。根据规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。对该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。在本题中，甲公司已设定抵押的建设用地使用权连同地上的办公楼共拍卖得款1200万元，应当首先依法补缴650万元土地出让金，扣掉办公楼的对应价款350万元后，乙公司对剩余的200万元享有优先受偿权。